相続登記義務化から2年。テナント物件オーナーが今、備えるべき「資産の証明」とは

不動産経営の新常識、相続登記の義務化
2024年4月1日、日本の不動産制度に大きな転換点が訪れました。これまでは任意とされていた「相続登記」が法律によって義務付けられたのです。テナント物件を所有し、日々安定したビル経営や店舗貸付を行っているオーナー様にとって、この法改正は決して「他人事」ではありません。不動産は所有して終わりではなく、適切にその権利を公示し、次世代へ繋いでいくことが、経営者としての責務となりました。

本制度の開始により、相続が発生したことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行うことが求められます。もしこれを怠れば、過料という罰則が待ち受けています。しかし、単に「罰則が怖いから」という理由だけで対応するのではなく、なぜこの制度が生まれたのか、そして登記を放置することがテナント経営にどのような実害を及ぼすのかを深く理解しておくことが重要です。

■10秒でわかる！この記事の内容
・2024年4月1日より、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内の登記が義務化されました。
・正当な理由なく義務を怠った場合、10万円以下の過料（行政罰）が科される可能性があります。
・施行日（2024年4月1日）以前に発生した未登記の相続についても、義務化の対象となるため注意が必要です。
・遺産分割協議が長引く場合の救済策として、簡易的な「相続人申告登記」制度が新設されました。
・テナント物件では、登記放置が融資の阻害や契約更新のトラブルを招く恐れがあるため、迅速な対応が不可欠です。
・不要な土地を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」も併せてスタートしています。

なぜ今、国は相続登記を強硬に義務化するに至ったのでしょうか。その背景には、深刻化する「所有者不明土地問題」があります。日本国内において、所有者が分からなくなっている土地の面積を合計すると、九州全体の面積を上回るとも言われています。相続が発生しても登記が書き換えられないまま数世代が経過すると、法定相続人が数十人から百人以上に膨れ上がり、実質的に売却や活用が不可能な土地となってしまうのです。

このような土地が放置されると、公共事業が進まないだけでなく、災害時の復旧作業や老朽化したビルの解体すら困難になります。また、隣接地との境界確定ができず、周辺の不動産取引にも悪影響を及ぼします。国は、こうした社会の機能不全を解消し、円滑な土地利用を促進するために、不動産登記法の改正という大ナタを振るいました。つまり、相続登記の義務化は、日本の土地という有限の資源を守るための国家的プロジェクトと言えるでしょう。

今回の改正で、多くのオーナー様が驚かれるのが「遡及（そきゅう）適用」という仕組みです。2024年4月1日以降に発生した相続はもちろんのこと、それ以前に発生していた未登記の相続についても、今回の義務化の対象となります。もし、先代や先々代から引き継いだ物件で、まだ名義が自分に変更されていないものがあれば、それも3年以内に登記しなければなりません。

具体的な罰則としては、正当な理由なく期限内に登記を申請しなかった場合、10万円以下の「過料」が科される可能性があります。これは前科がつくような刑事罰ではありませんが、行政上のペナルティとして資産管理の不備を指摘される形となります。さらに、テナント物件を運用している場合、登記の不備は「信用リスク」に直結します。銀行からの大規模修繕に向けた融資や、建て替え時の資金調達において、登記名義が現状と一致していないことは致命的な障害になりかねません。

「遺産分割協議が親族間でまとまらず、3年以内に登記ができない」という懸念を抱く方も多いでしょう。特に資産価値の高いテナント物件や複雑な権利関係が絡む不動産では、話し合いに時間がかかるのは当然のことです。こうした事態に対応するため、新たに「相続人申告登記」という制度が設けられました。

これは、自分が相続人の一人であることを法務局に申し出るだけで、義務を果たしたとみなされる簡易的な制度です。遺産分割が確定する前であっても、この申告を行っておけば、過料の対象から外れることができます。また、相続登記の義務化と対をなす制度として、「相続土地国庫帰属制度」も注目されています。これは、相続したものの利用予定がなく、管理が困難な土地を、一定の審査と負担金の納付を条件に国に引き取ってもらう制度です。テナントビルを所有するオーナー様であれば、地方にある遊休地などの処分にこの制度を検討する余地があるかもしれません。

相続登記を進める上で、オーナー様が特に注意すべきは「戸籍謄本等の収集」と「遺産分割協議書の作成」です。数代にわたって登記が放置されていた場合、遡って戸籍を集めるだけで膨大な時間と労力を要します。また、テナント契約を結んでいる借主（テナント）からすれば、貸主が誰であるかは契約の根幹に関わる事項です。登記が不明確なままでは、賃料の支払い先や契約更新の相手方が曖昧になり、法的な紛争に発展するリスクも孕んでいます。

さらに、登記申請には登録免許税という税金がかかりますが、現在は一定の条件下で免税措置も設けられています。制度を正しく活用し、コストを抑えつつ権利関係を整理することが求められます。自分一人で解決しようとせず、司法書士や税理士といった専門家と連携し、経営の安定性を担保するための「攻めの登記」として取り組むべきでしょう。

相続登記の義務化は、一見するとオーナー様にとって事務的な負担が増えるだけの法改正に見えるかもしれません。しかし、その本質は「不動産の権利関係を明確にし、市場における信頼性を高めること」にあります。正確な登記は、物件の流動性を高め、融資を円滑にし、ひいてはテナント物件としての価値を守る盾となります。

2024年4月からの3年間は、いわば猶予期間であり、自らの資産状況を総点検するための貴重な時間です。これを機に、名義が曖昧な物件がないか、将来の承継プランに無理がないかを再確認してみてはいかがでしょうか。適切な登記手続きを行うことは、オーナー様ご自身のためだけでなく、その物件を拠点として活動するテナント様、そして次世代の経営者に対する、最大の誠意であり、経営戦略そのものなのです。

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